¿Estás buscando tu primer apartamento? ¿Has escuchado mucho acerca de los proyectos VIS y VIP pero no sabes bien de qué se trata?
Has llegado al lugar perfecto, en este artículo te contaremos todos los detalles acerca de este tipo de proyectos.
¿Qué son los proyectos VIS?
La sigla VIS hace referencia a Vivienda de Interés Social, misma que se clasifica de esta forma debido a que su construcción garantiza su habitabilidad, dando cumplimiento a los estándares de calidad en aspectos como arquitectura, construcción y diseño urbanístico. Además, su construcción y su valor máximo es de 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes lo que, basado en el salario mínimo vigente en 2020, se traduce a $118'503.405*. Sin embargo, en algunos municipios puede ser de hasta 150 SMMLV.
¿Qué son los proyectos VIP?
Son conocidos por ser el tipo de vivienda más económico del sector constructor y su bajo costo se debe a que están dirigidos a familias de menores recursos. Se trata de proyectos de Vivienda de Interés Prioritario, cuyo valor máximo es de 70 salarios mínimos mensuales legales vigentes, lo que a cifras del 2020 es un total de $61’446,210*.
*Cifras tomadas del portal de Minvivienda. De acuerdo a cada municipio los valores del número de salarios mínimos pueden cambiar.
¿Cómo elegir entre un proyecto VIS y uno VIP?
Selecciona una opción de acuerdo a tus ingresos mensuales, teniendo en cuenta aspectos como la facilidad de pago, o el tipo de acabados, teniendo en cuenta que todos ellos se entregan en obra negra u obra gris, pero pueden contar con opciones de acabados, adicional verifica con la sala de negocios la capacidad en los parqueaderos en caso de que necesites uno para tu vehículo, así puedes determinar cuán cómodo estarás en el proyecto.
¿Es buena idea invertir en proyectos VIS y VIP?
Debido a su bajo costo, alta demanda y facilidad de pago, este tipo de vivienda es muy solicitado por aquellas personas interesadas en comenzar a invertir en bienes raíces, sin embargo, es importante verificar si estos proyectos poseen un tiempo mínimo requerido de tenencia del inmueble.
Asimismo, suelen ubicarse en sectores con amplia proyección de transformación, lo que garantiza el desarrollo cultural y urbanístico de la zona. También, por lo general, están cerca de colegios, centros comerciales y edificios públicos.
Finalmente, uno de los aspectos más atractivos de este tipo de proyectos son sus espacios recreativos o zonas de esparcimiento.
No todos los compradores tienen la totalidad del dinero para adquirir un inmueble de contado. Es poco común que alguien se presente ante el vendedor de una vivienda nueva para pagarla de inmediato, siendo lo usual pagar la cuota inicial y luego acudir a productos bancarios para financiar la inversión, bajo la modalidad de crédito hipotecario.
Según Asobancaria, las entidades financieras solo pueden prestar hasta el 80 % del valor del inmueble en vivienda de interés social (VIS) y 70 % en vivienda no VIS, con lo que el comprador deberá asumir el saldo restante en la cuota inicial.
Pero, ¿cómo se fija la cuota inicial?
De acuerdo con Stephanie Rendón Zapata, abogada litigante y gerente de la firma inmobiliaria Actibienes, el proceso para definir esta cuota es variable y será producto del mutuo acuerdo, ya que no existe una ley, una imposición o una obligación que la exija, sino que es lo que las partes quieran pactar dependiendo del tipo de inmueble.
En el caso de vivienda nueva, “uno recomendaría que la cuota inicial fuera lo más alta posible en la medida de las capacidades. Esta es el cierre del negocio, es la demostración de la buena fe y la voluntad del cumplimiento del comprador”, sostiene Rendón. No obstante, si se compra sobre planos es posible negociar el plazo de entrega y la forma de pago del inmueble, y si es un inmueble usado, hay mayor capacidad de negociación aún.
Normalmente, en el caso de la vivienda nueva la propuesta para pagar la cuota inicial la hace la firma constructora a partir de un estudio financiero de sus costos. De esta forma, luego de la estructuración de la obra, el constructor, que por lo general también es el vendedor, fija la cuota calculando cuánto es el mínimo de dinero que necesita recibir para seguir desarrollando la actividad de la venta de inmuebles. En ese punto del proyecto inmobiliario es cuando la constructora determina que no es posible hacer enajenaciones de viviendas sin recibir cuotas del 20 o el 30 % del valor total de la vivienda. “Si bien el vendedor estructura su proyecto financiero y prevé que le sale el negocio cobrando cuotas iniciales del 30 %, no hay que tener miedo a la negociabilidad, el trato entre vendedor y comprador es el que les apetezca”, acota la abogada.
¿Qué tener en cuenta desde lo legal?
Lo usual es que a los contratos de venta los anteceda una promesa de compraventa que demuestra la voluntad de las partes para celebrar la escritura pública.
Catalina Villamil, abogada especialista en Derecho Privado Económico explica que lo más importante de la promesa de compraventa es la inclusión del plazo o la condición a la cual se someten los sujetos para firmar luego el contrato final. Por eso, en el documento debe aparecer una cláusula que diga el día, la hora y la notaría donde se reunirán los contratantes para firmar la escritura como tal; el precio y los términos de pago (especificando aspectos como la cuota inicial); y las demás condiciones para la entrega del bien, sino el contrato no podría ser exigible en caso de incumplimiento.
Si no tiene los recursos para pagar la cuota inicial
Estas son algunas de las posibilidades que le ofrece el mercado para hacerlo.
CESANTÍAS
Si usted está afiliado a algún fondo de cesantías, sepa que puede disponer de esos recursos y retirarlos para la comprar de vivienda, ya que terminan siendo una especie de ahorro para dicho fin. Algunas entidades como el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) ofrecen créditos, subsidios o programas de fácil acceso para la compra de vivienda nueva o usada, VIS y no VIS.
AHORRO PROGRAMADO
Aunque ahorrar para una casa puede parecerle una opción muy lejana, es la manera más inteligente de hacer realidad su sueño. Tanto los bancos como entidades del Estado y los fondos de empleados ofrecen ahorros programados para la compra de vivienda. La recomendación es optar por una entidad que se ajuste a sus capacidades económicas.
LEASING HABITACIONAL
Si bien para acceder a este producto algunos bancos piden algún porcentaje de cuota inicial, esta condición no es fija en todos los casos dado que se cobra como cuota final.
Solo es preciso demostrar capacidad de pago, sea ante el banco u otra compañía de financiamiento que lo otorgue.
CUOTA A PLAZOS
Algunas constructoras y entidades financieras están dando plazos de hasta 36 meses para pagar la cuota inicial de proyectos de vivienda sobre planos. Sin embargo, se debe analizar con detenimiento si esa opción sería la más indicada para su bolsillo dado que posiblemente se junte esa deuda con la de un crédito hipotecario, llevando a problemas de liquidez a la larga.
VENDER UN BIEN
Si cuenta con un vehículo o cualquier otro activo del que pueda disponer, considere la opción de venderlo para así poder sumar estos fondos a la cuota inicial de su vivienda. Para muchas familias esta es la forma de estrenar casa y hacer crecer su patrimonio con un nuevo activo que difícilmente se devaluará con el tiempo.
APLICAR A SUBSIDIOS
Las cajas de compensación familiar y el Gobierno Nacional a través del Ministerio de Vivienda y del Fondo Nacional de Ahorro, ofrecen subsidios para la compra de VIS y no VIS, nueva o usada. Si usted está afiliado a alguno de los anteriores, puede consultar los requisitos para aplicar a subsidios para la cuota inicial.
